Le financement participatif dans l’immobilier, est ce vraiment une bonne idée ?

 

Les plateformes de crowdfunding pour cofinancer un programme immobilier ont le vent en poupe ces derniers temps. Elles permettent à tout le monde d’accéder aux rendements de l’immobilier pour quelques milliers d’euros. Lorsqu’on regarde la fiche projet sur la plateforme, les rendements peuvent vite paraitre intéressants, néanmoins des risques existent.

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En quoi consiste le financement de programmes?

Le crowdfunding permet aux promoteurs immobiliers de taille moyenne de financer leur projet grâce aux prêts des particuliers, qui eux, verront fructifier leur épargne. Les plateformes en ligne sont chargées de mettre en relation ces deux acteurs.

Lorsque le projet est financé à 100%, l’épargnant reçoit un rendement annuel entre 8 et 12% pour 500 à 2000€ de montant versé. La durée du prêt dure généralement entre 12 et 36 mois.

Ce rendement élevé est du au fait que les banques exigent un apport de fonds propres de la part du promoteur. Présenté ainsi,  ce type d’investissement ne parait pas risqué… néanmoins il comporte bien des risques.

Les risques dans l’immobilier sont très nombreux : les artisans sous traitants peuvent rencontrer la faillite, les logements peuvent ne pas séduire et donc être invendus…

Avec pour conséquences d’allonger la durée de l’investissement, d’en réduire la rentabilité ou même de faire perdre son capital à l’épargnant.

Au vu de ces risques, la plateforme doit s’assurer que les risques soient limités. Pour cela, elle doit :

  • Choisir avec précaution les promoteurs
  • Faire une analyse de faisabilité
  • Avoir l’obtention du permis de construire
  • Vérifier que le permis de construire soit purgé
  • Etre certain que le financement bancaire est accordé
  • Obtenir la garantir financière d’achèvement
  • S’assurer que la prévente s’élève à 30% des logements à construire.

Deux dernières conditions : l’investissement doit avoir lieu que par le biais d’un Société anonyme simplifiée (SAS) . Cela permet de limiter le risque de perte des investisseurs au montant de leur mise initiale. Pour finir, la plateforme doit être réglementairement encadrée : elle doit avoir le statut CIP c’est-à-dire conseiller en financement participatif.

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Certaines plateformes permettent aux particulier de devenir  co- propriétaire immobilier pour un investissement minimal compris entre 2 000 et 10 000 €, et des rendements prévisionnels (avant impôt) de 4,5 à 7 %, selon les projets.

Ce genre d’acquisition s’effectue par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) codétenue par les différents investisseurs et gérée par la plateforme intermédiaire. Il faut savoir que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes, en proportion de leurs apports (ils peuvent perdre davantage que leur investissement de départ). À la différence des CIP, surveillés par l’Autorité des marchés financiers, ces plateformes ne sont pas réglementées.

PretUp le 03/10/2015